2023年初，东莞市自然资源局发布《东莞市国土空间总体规划（2020—2035年）（草案）》公示，对外强化与广州、深圳、惠州等周边城市的联系，打造“三纵三横”发展走廊，形成“田字形”发展骨架，对接区域格局；对内在原先“多中心、分片区、网络化”空间结构的基础上，对接最新的区域发展态势股票杠杠平台，形成“一主、两副、六片区”空间结构，打造全新城市格局。

　　其中，中心城区作为东莞唯一的行政文化、金融商贸、公共服务中心，是展示现代化都市形象的主要区域；滨海湾、松山湖副中心以科技创新为主要职能，其资源要素配置紧紧围绕科技创新这一核心职能进行，体现制造立市的城市特征；六大片区又分为“中心协同”片、“特色均衡”片，以片区统筹助力东莞的区域发展步调更加协调，为东莞的新动能赢得更广阔的腹地。

　　观察人士发现，轨道交通、商业中心、市政配套等多项核心的城市资源在“一主两副”集中布局，多个品质住宅项目随之而来，并聚合成高能级版图，助推“中心协同”片的向心力和首位度进一步巩固。

　　撰文：艾帅谢麦诗

　　城区片区价格环形递减

　　从“一中心四组团”到“三心六片”，再到“一主两副六片区”，东莞“强心”驶入“快车道”，从好到更好不断进阶，不断谋求更高发展。据瑞城搜研究院数据，2023上半年，城区片区楼市供需、量价均呈现不同程度的上涨。

　　值得一提的是，整个片区的成交、产品、价格等分化持续加剧，这主要是受豪宅产品热销和去年基数较低等因素影响。

　　在稀缺地段内的优质改善资产，如瑧湾汇、悦府、中海源境等“摇号盘”“日光盘”，使得中心城区成交价格迅速攀升，并已形成头部效应，但非中心城区在售项目则不尽如人意，其中高埗、石碣等环城地区更是成色不足。以“一心两轴三片区”为圆点，紧随其后的是莞城、东城、万江，其次为高埗、石碣等镇街，且一二手价格同样呈现递减现象，成交热度也大致随距离增加出现不同程度下滑。

　　对此，瑞城搜数据研究院首席分析师王斌表示，“认房不认贷”政策的出台为市场带来一定转机，制约改善型客户的置业压力小了，置业需求会在短期内迎来一波释放，城区片区市场成交量届时也必然迎来上涨。

　　他认为，从下半年开始，随着豪宅供应量的加大以及高净值客户的消化，改善需求趋于饱和，去化开始承压，城区片区热度或将有所下滑，这是需要关注和注意的。根据东莞自然资源局最新发布的《东莞市存量住宅用地项目信息》显示，目前已确定的潜在住宅供应（含未动工、已动工未销售），有约423万平方米住宅用地。其中，城区片区是未来宅地供应量最大的片区，存量宅地达到了40宗，而且下半年也有厦门建发等潜在改善项目相继入市，市场可选择性将增大。

　　对于改善型购房者而言，豪宅可选择性增强，在价格阶段平稳期，面对国庆额外的优惠，不失为置业良机。对于刚需购房者来说，当下受市场波动影响，环城镇街价格已经出现阶段性下滑，以石碣君汇府为例，首次开盘推出“88折”，约1.7万元/平方米起的优惠政策，不论是上班或考虑享受更多城市中心配套，这个国庆可以通过选择对比来确认入手项目。

　　松山湖片区价格回归理性

　　据不完全统计，目前松山湖片区共有40多个在售和待售项目，主要集中在临松山湖和北部镇街，竞争日趋激烈。松山湖作为东莞城市发展的重要一极，“真松湖”的新盘推出都会引起市场关注。

　　以华侨城松湖原岸为例，紧邻月荷湖、自带世界级文旅IP华侨城欢乐海岸，以约5.2万元/平方米的价格入市，现已基本售罄，火爆程度不亚于中心城区的高端项目。目前松山湖仅松湖润府在售，金地青云镜有望在四季度入市。

　　但是，临松山湖和北部镇街的在售项目，去化情况并不乐观，当前环松山湖镇街结合楼市利好政策，叠加优惠促销政策，以价换量争抢客户成交，像寮步的保利越秀金茂松湖云禧推出2.3万元/平方米起特价房源；南山悦府2.4万元/平方米起，成交送车位使用权，相比两项目超2万元/平方米的楼面价，可见力度之大。其他项目，也纷纷推出8—8.5折促销优惠，使得房价进一步回归理性状态。

　　“松山湖是一个两极分化很严重的片区。对于松山湖的高端改善客户建议不妨等金地青云镜项目入市，松山湖中心公园、图书馆等配套加持，金地或将让大家眼前一亮。对于片区内的刚需客户而言，眼下正是楼市政策宽松窗口，能够享受到低首付、低利率和各个楼盘更大的优惠力度，不失为出手置业的好时机。”东莞地产分析人士李可盈说。

　　滨海片区楼市稳健

　　滨海片区有坐享东莞港口发展红利的沙田，还有定位为“产业重镇，会展新城”的厚街，更有虎门和长安两大常年霸榜GDP前列的经济重镇，以及定位大湾区创新发展新高地的滨海湾新区，使得片区成为东莞最强购买力所在。

　　数据显示，2023年1—8月，滨海品区新房成交47万平方米，同比上涨34%，位于六大片区榜首。无论是供应、成交或是价格，滨海片区都是东莞楼市当前极为稳健的存在。

　　有业内人士称，面对“金九银十”这一重要销售节点，片区回家出现集中供应，预计有6个项目约9.9万平方米新品入市。其中，长安和厚街旧盘是供应主力，而虎门和沙田由于库存较高，各项目或将迎来激烈的价格战。

　　“价格分化同样存在于这样的强片区。价格梯度依次可以分为滨海湾新区、长安、虎门、厚街、沙田，商品住宅从‘4字头’到‘1字头’均有选择。究其原因，还是区域价值和片区发展不平衡所导致的。”车德锐说。

　　他认为，滨海湾新区作为东莞“两副”之一，未来潜力无限。长安被视为广东省第三个“千亿镇”强有力竞争者，在电子信息、五金模具两大优势产业基础上，正积极打造新兴产业梯队，无疑对片区楼市的健康发展提供了强大经济基础。此外，虎门拥有较大体量的库存，在经历此前的价格战后，在本地客户减少的情况下股票杠杠平台，未来如何吸引外来客户才是关键。在这之下，沙田则成为承载片区外溢客户的首选地。